Archive for the Category ◊ Problematyka wybranych zagadnień budowlanych ◊

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

images (97)Może dojść w niektórych przypadkach do sytuacji, że inwestor zostaje właścicielem budynku z lokatorem. I dowiaduje się o tym po podpisaniu aktu notarialnego i przelaniu pieniędzy na rachunek sprzedającego. Jeżeli tym lokatorem jest sam były właściciel, to złożone przez niego oświadczenie o poddaniu się egzekucji wydania lokalu zawarte w akcie notarialnym, przyspieszy eksmisję. Jeżeli jednak w lokalu zamieszkują inne osoby, może wystąpić bardzo poważny problem z usunięciem ich, gdyż przepisy prawne dotyczące eksmisji nie są przyjazne właścicielom. By uniknąć tego typu wpadek, należy żądać od sprzedającego oświadczenia, ze obiekt nie jest zamieszkany, a wraz z nim potwierdzenia tego faktu z wydziału ewidencji ludności właściwego urzędu miasta lub gminy. Jeśli poprzedni właściciel decyduje się na pozostawienie ruchomych elementów wyposażenia, abyśmy stali się ich pełnoprawnymi właścicielami ich spis musi być dołączony do umowy sprzedaży. Ważne jest też dokładne zapoznanie się z nabywanym lokalem. Dla obu stron korzystne byłoby zastrzeżenie w akcie notarialnym wszystkich wad i usterek, chociaż sprzedający maja tendencję do ich skrzętnego ukrywania. Nieodzowne jest też uzyskanie od sprzedającego oświadczenia o braku obciążeń zbywanego prawa wierzytelnościami osób trzecich, prawami osobistymi i rzeczowymi oraz jego zobowiązanie w akcie notarialnym do zwolnienia kupującego z ewentualnych roszczeń osób trzecich. Informacje takie powinny być potwierdzone przed podpisaniem aktu notarialnego.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

images (98)Uzyskanie danych nieznanych nam współwłaściciel obiektu jest zadaniem bardzo trudnym, ale koniecznym do założenia księgi wieczystej nieruchomości. Kiedy znamy imię i nazwisko współwłaściciela możemy tę sprawę rozwiązać przy pomocy sądu wieczystoksięgowego. W tym wypadku można sformułować wniosek o założenie księgi wieczystej, wskazując tylko te dane, które znamy – ich część można znaleźć w wypisie z rejestru gruntów. Wówczas sąd skieruje do nas wezwanie o uzupełnienie wniosku, który posiada błędy formalne. Na podstawie takiego wezwania możemy uzyskać pozostałe, niezbędne nam informacje wydziale ewidencji ludności, dla którego wezwanie sądu jest dokumentem wiążącym. W sytuacji, kiedy nie mamy żadnych informacji, bo współwłaściciele nie żyją, a nie została przeprowadzona sprawa spadkowa, pozostają nam tylko poszukiwania na własną rękę. Najczęściej nie przynoszą one oczekiwanych rezultatów, tym bardziej, że musimy także uzyskać dokumenty dotyczące praw własności współwłaścicieli. Tu nie pomoże nam żadna instytucja. Można pokusić się jedynie o założenie sprawy cywilnej o zniesienia współwłasności, ale należy przygotować się na długoletni proce, ni zawsze zakończony sukcesem. W związków z tym założenia księgi wieczystej obiektu może okazać się niemożliwe. Aby uniknąć tego rodzaju niedogodności, powinno się unikać nabywania nieruchomości o nieuregulowanej sytuacji prawnej, bo rodzi to niepotrzebne problemy i obciąża finansowo.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

images (99)Ustawa Prawo budowlane mówi: “Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wykonuje zadania określone przepisami prawa budowlanego, a w szczególności kontroluje działanie organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego”, „Do zadań organów nadzoru budowlanego należy kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego”. Do sprawowania nadzoru budowlanego uprawniony jest główny i w jego imieniu wojewódzki inspektor nadzoru. Wykonawcami są inspektorzy powiatowi i podległe im jednostki. Kontroli sprawowanej przez GUNB podlegają: organy administracji architektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego, obiekty i roboty budowlane i wyroby budowlane wprowadzone do obrotu.

Urząd Nadzoru Budowlanego podzielony jest na trzy departamenty. Departament Inspekcji i Kontroli Budowlanej realizuje zadania w zakresie kontroli działalności terenowych organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, a także kontroli oraz inspekcji obiektów i robót budowlanych, z wyłączeniem terenów zamkniętych i obszarów kolejowych.

Departament do spraw Budownictwa na Terenach Zamkniętych realizuje zadania w zakresie kontroli i inspekcji obiektów i robót budowlanych na obszarach kolejowych i terenach zamkniętych, a także w zakresie kontroli właściwych w tych sprawach organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, tj. wojewodów i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego. Departament Wyrobów Budowlanych realizuje zadania w zakresie kontroli wyrobów budowlanych wprowadzonych do obrotu.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

images (100)Katastrofa budowlana to niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także elementów konstrukcyjnych i pomocniczych. Ze strony architekta jej przyczynami mogą być: błędnie przyjęte dane, nieprawidłowe obliczenia dotyczące nośności, niezgodnie ze sztuką zaprojektowane połączenia, brak ekspertyzy stanu technicznego adaptowanego obiektu, wadliwie zaprojektowane sieci i instalacje. W trakcie samego procesu budowlanego do katastrofy budowlanej mogą się przyczynić: niewłaściwa technologia robót, niezgodności z projektem lub warunkami zabudowy, zmiany wprowadzane przez osoby nieuprawnione czy zła jakość materiałów i narzędzi.

Są to błędy, które podlegają odpowiedzialności zawodowej, a także często karnej. Katastrofę mogą również wywołać czynniki losowe takie jak pożar, wybuch, zalanie, osuwisko, tąpnięcie, huragan czy wstrząsy sejsmiczne. W zależności od rodzaju infrastruktury, która uległa uszkodzeniu, mogą wystąpić różne formy zagrożeń odmiennymi zjawiskami. W przypadku instalacji elektrycznych najczęściej dochodzi do pożarów lub porażenia prądem.

Sieci wodociągowe i grzewcze mogą spowodować zagrożenie podtopienia, a nawet osunięcia części rumowiska, w przypadku instalacji grzewczej dochodzą do tego poparzenia. Sieci kanalizacyjne są w przypadku katastrof relatywnie bezpieczne, gdyż nie występują w nich stałe przepływy i wysokie ciśnienia cieczy. Najniebezpieczniejsze w przypadku uszkodzeń są instalacje gazownicze, w których każde, nawet najmniejsze rozszczelnienie grozi poważnym wybuchem.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

imagesInspektor nadzoru inwestorskiego jest pełnoprawnym uczestnikiem procesu budowlanego. Musi o posiadać uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, wiedzę techniczną oraz praktykę zawodową dostosowaną do stopnia skomplikowania robót budowlanych. Inspektor nadzoru inwestorskiego może zostać ustanowiony na wniosek inwestora lub obligatoryjnie w przypadku prowadzenia skomplikowanych procesów budowlanych, ewentualnie ze względu na trudne warunki gruntowe. Delegowanie inspektora nadzoru inwestorskiego na budowę, pozwala właścicielowi, któremu często brakuje odpowiedniej wiedzy i doświadczenia technicznego, zabezpieczyć swoje interesy, a także za jego pośrednictwem mieć wgląd w realizację poszczególnych etapów harmonogramu prac budowlanych.

Inspektor pełni rolę kontrolną wobec kierownika budowy, więc trudno się dziwić, że w przypadku małych inwestycji dotyczących domów jednorodzinnych, nie jest on przez kierownika mile przyjęty. Inspektor może wydawać kierownikowi polecenia, poprzez wpisanie ich do dziennika budowy. Może również w ten sam sposób żądać poprawek. Funkcja ta jest niezależna i ma za zadanie dopilnować interesów inwestora, więc można uznać, że jest analogiczna do roli adwokata. Nadzór inwestorki podwyższa koszty budowy, ale biorąc pod uwagę wiedzę i doświadczenie inspektora, nie są to pieniądze wyrzucone w błoto. Nie należy mylić inspektora nadzoru inspektorskiego z nadzorem budowlanym, ponieważ mimo podobieństwa nazw nie są to funkcje tożsame.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

imagesKierownik budowy, lub kierownik robót to osoba zarządzająca całym procesem budowy lub prowadzonych robót. Podstawowymi jego obowiązkami są: prowadzenie dokumentacji budowy, prowadzenie inwestycji w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę czy zapewnienie prawidłowego wytyczenia geodezyjnego granic działki budowlanej zgodnie z wytycznymi. Oczywiście poza tym zakresem ma on szereg innych obowiązków, często wynikających ze specyfiki danego obiektu. Prawo budowlane pozostawia te kwestie otwarte i szczegółowo ich nie precyzuje. Kierownik budowy ma również prawa. Między innym są to: ustosunkowanie się do wpisów innych uczestników procesu budowlanego uprawnionych do dokonywania wpisów w dzienniku budowy, występowania do inwestora o dokonanie zmian w projekcie lub wpisach dotyczących warunków budowy.

Kierownikiem budowy lub robót budowlanych może być osoba posiadające odpowiednia uprawnienia państwowe do kierowania robotami w zakresie, który obejmuje daną inwestycję, oraz do pełnienia samodzielnych funkcji techniczne w budownictwie. W wypadku, jeśli inwestor spełnia te warunki, może osobiście pełnić te funkcję. Nie można natomiast pod żadnym pozorem pełnić funkcji kierownika i inspektora nadzoru tej samej inwestycji, ze względu na specyficzną rolę tego drugiego. Inspektor nadzoru budowlanego jest odpowiedzialny za kontrolę prawidłowości realizacji budowy bądź prowadzenia robót budowlanych, więc pełnienie tych obydwu ról równocześnie prowadziłoby do konfliktu interesów stron.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

imagesDziennik budowy jest jednym z najważniejszych dokumentów całego przedsięwzięcia. Dokumentuje on wszelkie zdarzenia w trakcie całego procesu i w razie wątpliwości pozwala rozstrzygnąć, co działo się faktycznie. Ustawa Prawo budowlane mówi, że gotowy formularz dziennika budowy otrzymuje się odpłatnie od organu, jednak w praktyce gotowy formularz dziennika kupuje się w zwykłej placówce handlowej z tego rodzaju artykułami.

Po wypełnieniu strony tytułowej gdzie umieszcza się podstawowe informacje na temat prowadzonych prac, takie jak nazwisko inwestora, adres budowy i jej zakres, należy wypełnić rubryki dotyczące osób pełniących samodzielne funkcje techniczne (kierownik budowy, inspektor nadzoru-opcjonalnie) oraz dołączyć oświadczenie kierownika budowy o objęciu obowiązków. Tak skompletowany dziennik rejestrowany jest w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy.

W dzienniku budowy mogą dokonywać wpisów wyłącznie osoby wymienione w odpowiednich aktach prawnych. Są to: inwestor, projektant, kierownik budowy lub kierownik robót, inspektor nadzoru budowlanego lub inwestorskiego, geodeta, ewentualnie przedstawiciel właściwego organu administracji budowlanej. Po ukończeniu robót, wypełniony dziennik budowlany w oryginale przekazuje się do Nadzoru Budowlanego celem wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Kopia dziennika jest części dokumentacji wykonawczej, którą inwestor jest obowiązany przechowywać przez cały czas użytkowania obiektu.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

imagesCesja jest to zastrzeżenie w umowie ubezpieczeniowej, że odszkodowanie lub jego część zostanie wypłacone nie ubezpieczonemu, lecz osobie fizycznej lub prawnej, na rzecz której dokonano zastrzeżenia, w przypadku kredytów hipotecznych będzie to bankowi. Cedent, czyli osoba zrzekająca się odszkodowania i przenosząca je na cesjonariusza, może dokonać cesji, nie pytając wcześniej zakładu ubezpieczeń o zgodę, jednakże ubezpieczyciel musi zostać o cesji powiadomiony.

Cesja ubezpieczenia budynku od ognia i zdarzeń losowych jest jednym z ważniejszych zabezpieczeń, jakie stosują banki. Warto przy tym nadmienić, że w wypadku wystąpienia szkody zupełnej cesjonariusz otrzymuje wypłatę świadczenia tylko do wysokości zobowiązania cedenta, natomiast nadwyżka jest przekazywana na konto właściciela obiektu. Jeżeli szkoda jest tylko częściowa to od uzgodnień zawartych w umowie kredytowej będzie zależał sposób wypłaty roszczenia.

Niektóre banki zgadzają się na przekazanie sumy odszkodowania cedentowi, ale żądają dowodów naprawienia usterek. Kiedy zawieramy umowę ubezpieczenia należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące zakresu ubezpieczenia, bowiem w przypadku wystąpienia zdarzenia nieobjętego ubezpieczeniem, bank z powodu utraty przedmiotu zabezpieczenia, jakim jest dom lub mieszkanie i braku wypłaty odszkodowania może od właściciela zażądać natychmiastowej, całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu. Wtedy cedent zostaje bez lokalu, bez odszkodowania i z ogromnym długiem do spłacenia.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

imagesKiedy wykonawca popełnia błędy na budowie, możemy wezwać go do naprawienia owych błędów i wyznaczyć mu na to zadanie odpowiedni termin. W przypadku, gdy wykonawca nie wykona naszych zaleceń lub wykona je z opóźnieniem możemy odstąpić od wykonania umowy. Możemy również, nieco ryzykując, powierzyć naprawienie szkody innemu wykonawcy na koszt pierwotnego. Wykonawca, jako odpowiedzialny za prawidłowe wykonanie robót na budowie nie może tej odpowiedzialności wyłączyć ani ograniczyć w umowie, jeżeli inwestor jest osobą fizyczną zawierającą umowę w zakresie niezwiązanym z jej działalnością zawodową lub gospodarczą.

Kiedy budowa już się zakończyła inwestor może wezwać wykonawcę do usunięcia wad, nie może natomiast odstąpić od umowy, gdyż zakres robót nią przewidzianych już się skończył. Jeżeli wykonawca nie jest w stanie, nie chce lub nie może naprawić szkody, inwestor ma prawo do proporcjonalnego obniżenia wynagrodzenia. Należy pamiętać, że wykonawca może się z naszymi decyzjami nie zgodzić – wtedy pozostaje nam tylko rozstrzygnięcie sporu na drodze sądowej.

Odstąpienie od umowy każdej ze stron jest owarowane koniecznością wzajemnego rozliczenia zakresu robót, który już został wykonany. Tym samym inwestor, który kwestionuje potrzebę zapłacenia za wykonane roboty naraża się na odpowiedzialność karną. W przypadku poważnych błędów złożenie do sądu pozwu z oskarżenia prywatnego nie zwalnia z odpowiedzialności zawodowej i karnej osób odpowiedzialnych, w tym wypadku najczęściej kierownika budowy.

Author: admin
• Wtorek, październik 27th, 2015

pobrane (32)Minimalne odległości obiektu od granicy działki są ściśle określone określonymi przepisami. Aktualnie w najprostszej sytuacji, kiedy budynek stoi równolegle do granicy odległość ma wynosić, co najmniej 3 metry, jeśli dotyczy ściany bez otworów. Jeżeli jest to ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi odległość ta nie może być mniejsza niż 4 metry. Przepis ten dotyczy także okien osadzonych w połaciach dachowych. Oczywiście od tej zasady istnieją wyjątki. Jednym z nich jest zbyt wąska działka. Jeżeli ma ona mniej niż 16 metrów szerokości, ten przepis jej nie dotyczy. Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy. Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Problematyczny jest brak precyzyjnych rozwiązań w sytuacji, kiedy dom ustawiony jest nierównolegle do granicy działki. W tym wypadku, z braku odpowiednich interpretacji najlepiej mierzyć odległość od najbardziej wysuniętego w stronę granicy narożnika. Odległości te mogą również ulec zmniejszeniu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, która w szczególnych wypadkach to zmniejszenie dopuści. Dom bezpośrednio przy granicy można aktualnie zbudować tylko wtedy, kiedy na sąsiedniej działce analogiczny budynek już stoi, lub pozwolenie na jego jest prawomocne. W praktyce będzie to możliwe tylko w pierwszej sytuacji, gdyż druga jest niemożliwa do spełnienia z powodu braku pozwolenia i budynku na działce inwestora.